Holding Patrimonial Familiar: Integralização de bens imóveis no capital social – desnecessidade de escritura pública

A constituição de holding patrimonial familiar vem sendo utilizada como um mecanismo de proteção patrimonial, sucessão familiar e redução tributária. Em resumo, de forma clara e simples, sem aprofundar os tipos e possibilidades que podem ser objetos das holdings, este tipo de empresa é criada, quase que basicamente com a integralização de bens imóveis a título de formação do capital social, ou seja, o titular dos imóveis, transfere para a holding a propriedade do imóvel através do contrato social.

Entretanto, o registro do contrato social na Junta Comercial é ato independente do registro do imóvel perante o Cartório Imobiliário competente. E como proceder após o registro na Junta para efetivação da transferência da propriedade? Necessário, por se tratar de imóveis a lavratura de escritura pública?

Após o arquivamento perante a Junta Comercial o contrato social deverá ser levado, juntamente com a guia de isenção ou recolhimento do ITBI perante os Cartórios de Registro de Imóveis para ser promovida a averbação transmitindo a titularidade dos bens imóveis para a sociedade. Em regra, os documentos necessários são as certidões negativas dos transmitentes, documentação da empresa ora constituída, certidões dos imóveis e requerimento solicitando o registro nas matriculas integralizadas.

Nesse momento a regra aplicável a situação é a prevista na Lei 8.934/94, art. 64, sendo o próprio contrato social documento hábil para efetuar o registro – no caso de sociedade empresária limitada e sociedade anônima, frisa-se.

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

Todavia, há Cartórios que entendem de maneira diversa dessa regra, e no momento do registro exigem que seja lavrada uma escritura pública com base no artigo 108 do Código Civil, alegando que a lavratura da escritura pública é essencial à validade do negócio.

Ao analisar a regra do artigo 108 é totalmente incabível esse entendimento dos Cartórios, visto que na primeira parte do aludido artigo diz expressamente “não dispondo lei e contrário”, condição que não ocorre, pois existe a Lei 8.934/94 é vigente e regra expressamente condição diversa.

Para corroborar esse entendimento interessante mencionar um Acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida registraria – Instrumento particular de constituição de sociedade limitada – Integralização de quotas sociais – Conferência de imóveis à sociedade empresarial constituída – Incorporação das nuas propriedades dos bens imóveis – Constituição de Usufruto – Negócio jurídico único – Incidência da regra do artigo 64 da Lei n.° 8.934/1994 – Inaplicabilidade do artigo 108 do Código Civil – Desqualificação registraria afastada – Recurso provido.( Apelação Cível n.° 0001685-55.2011.8.26.0358).

Destarte, não paira dúvidas quanto à aplicabilidade do art. 64 da Lei 8.934/94 sendo tão somente o contrato social documento hábil para a transferência de bens para o capital social, sendo ilegal a exigência de lavratura de escritura pública.

Autor: Diego Viscardi