Holding Patrimonial: Administração de patrimônio imobiliário – Tributação

REGIME DE TRIBUTAÇÃO

Importante mencionar que a Holding Patrimonial, constituída para gestão do ativo imobiliário do grupo familiar, com os objetos sociais de compra e venda, locação de imóveis, em regra estará vedada a opção pelo regime tributário do Simples Nacional. Vale ressaltar que a Holding Patrimonial somente poderá ser uma empresa do Simples Nacional quando seu objeto social ser restrito a compra e venda de imóveis. A vedação para empresas do Simples Nacional que tem no objeto social a atividade de locação de bens encontra espeque legal na Lei Complementar 123/2006, artigo 17, incisos XIV e XV. Feita esta primeira consideração, importante mencionar que a Holding Patrimonial poderá ser tributada pelo regime do Lucro Real, Arbitrado ou Lucro Presumido. Em regra o regime tributário pertinente para este tipo de empresa é o Lucro Presumido.

Consoante artigo 13 da Lei 9.718/1998, a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 78.000.000,00 (setenta e oito milhões de reais), poderá optar pela tributação com base no lucro presumido. Vale frisar que a empresa poderá ser optante pelo Lucro Presumido caso não se enquadre em nenhum impedimento previsto no artigo 14 da Lei nº 9.718/98. Conforme regra do artigo 15, inciso III, alínea C, da Lei 9.249/95 a base de cálculo do Imposto de Renda da Holding Patrimonial tributada pelo Lucro Presumido será de 32% sobre a receita bruta.

a) IRPJ – Imposto de Renda da Pessoa Jurídica

            Sobre as receitas oriundas de locações a alíquota é 15%. Essa alíquota será aplicada na base de cálculo de 32% sobre a receita bruta apurada. Essa regra está prevista no artigo 8º da Instrução Normativa SRF nº 93/1997. Levando em consideração que a alíquota é de 15% sobre a base de cálculo de 32% sobre a receita bruta, o custo tributário final é de 4,80%.

            Mesmo a Holding Patrimonial tendo a incidência de CSLL, PIS e COFINS, a tributação das receitas pela pessoa jurídica na maioria dos casos é extremamente vantajosa em comparação com a tributação das receitas operadas pela pessoa física.

            Cabe explicitar que artigo 4º da Lei nº 9.430/96, dispõe que a parcela do lucro real, presumido ou arbitrado, que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do respectivo período de apuração estará sujeita a incidência de adicional do imposto de renda à alíquota de 10%. Sendo assim, a Holding Patrimonial que auferir o lucro mensal superior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) ao mês, ou superior a R$ 60.000,00 (sessenta mil) no trimestre terá que apurar o adicional. Todavia os 10% irão incidir tão somente sobre o montante que ultrapassar o limite estabelecido.

b) CSLL -Contribuição Social Sobre o Lucro

            No tocante a CSLL alíquota da Holding Patrimonial optante pelo Lucro Presumido é de 9% aplicada sobre a base de cálculo de 32%, consoante regras dos artigos 3º e 31 da Instrução Normativa SRF nº 390/2004.

Levando em conta que a CSLL será tributada pela alíquota de 9% sobre a base de cálculo de 32%, o custo tributário final é de 2,88%.

c) PIS e COFINS

            Na carga tributária da Holding Patrimonial também irá incidir a tributação de PIS com a sua alíquota fixada em 0,65% sobre a receita bruta, conforme regra dos artigos 2º e 3º da Lei Nº 9.718/1998, e COFINS, com a alíquota fixada em 3% também sobre a receita bruta, conforme regra dos mesmos artigos citados.

            Na atividade de locação de imóveis, a Holding Patrimonial terá seus rendimentos tributados pela alíquota de 11,33%, e caso incidente o adicional chega-se a alíquota de 14,53%. Já em caso da tributação incidente sobre as receitas de aluguéis auferidas por pessoas físicas importante mencionar que se deve observar a Tabela Progressiva. A alíquota para pessoas física poderá chegar a 27,5%.

             Concluindo este tema é nítido que em regra haverá grande beneficio tributário, com a significativa redução da carga tributária no momento que se proceder a transferência de bens imóveis para uma pessoa jurídica. A constituição da holding pode propiciar ao grupo familiar, uma redução licita de tributos, pois, na holding as locações serão tributados pela alíquota de 11,33% ou 14,53% com o adicional, muito menor que os 27,5% incidentes sobre os rendimentos da pessoa física.

De forma simples, sem efetivamente calcular todos os aspectos, levando-se em consideração uma receita mensal de locação de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) teremos as seguintes tributações:

De acordo com o calculo acima chega-se a redução mensal de R$ 6.485,00 e anual de R$ 77.820,00.

Todavia, antes de optar pela constituição da hoding, necessário avaliar todos os aspectos envolvidos no processo, tais como tributos, taxas, emolumentos, além dos posteriores custos de manutenção da empresa. Na grande maioria dos casos a redução significativa da tributação justifica os gastos e posterior manutenção da empresa, mas cabe ao profissional contratado pela família avaliar o caso concreto. Necessário ao profissional ponderar acerca de todos os aspectos que estão envolvidos e não pautar-se única e exclusivamente na redução tributária.

Autor: Diego Viscardi