O ITBI é um tributo de competência municipal, que tem como fato gerador a transmissão, ‘‘inter vivos’’, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis.
Sendo assim, na transmissão de bens imóveis para uma holding familiar mediante integralização de capital haverá incidência de ITBI?
Para resposta a esse questionamento necessário avaliar o caso concreto sobre duas perspectivas: se a empresa terá ou não receita preponderante oriunda de atividades imobiliárias.
Pois bem, o direito da não incidência do ITBI encontra espeque legal na dicção inserta no artigo 156, § 2ª da Carta Magna.
2º – O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Tem-se que a regra constitucional e legal é de não incidência. A exceção que enseja incidência do ITBI, somente ocorre quando fica demonstrada, pelo ente tributante, que a atividade exercida pela contribuinte seja preponderantemente imobiliária.
Neste sentido, relevante destacar os dizeres insertos no Código Tributário Nacional acerca da caracterização da atividade preponderante, mormente no artigo 37, §§§ 1º, 2º, 3º a seguir descritos:
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
Importante observar que a conjugação dos parágrafos 2º e 3º do artigo 37 do CTN, possibilita concluir que as holdings fazem jus à imunidade condicionada, pois, após a integralização e concessão pelas Prefeituras do reconhecimento da não incidência, uma vez verificada a preponderância de locação compra e venda será devido o ITBI.
Cumpre observar que a lei exige a demonstração de ser a renda obtida com a locação e administração de imóvel superior a 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores à aquisição, ou nos três anos seguintes, sendo vedado à Administração recorrer ao mero exame de probabilidade.
Não havendo comprovação de a atividade preponderante da empresa é a compra, venda e locação de imóveis, é indevida a eventual incidência do ITBI, que, todavia, poderá ser cobrado, caso seja constatada a preponderância das receitas da sociedade seja a compra/venda e locação de imóveis.
CUIDADO: Caso a holding tenha a não incidência do ITBI reconhecida quando da constituição e venha no período de 3 anos, (2 anos caso a empresa já existia no momento da integralização), auferir rendas imobiliárias, o ITBI será devido sobre todos os imóveis integralizados e não somente sobre o imóvel objeto da locação ou venda.
Por outro lado, a holding poderá ser constituída com o escopo de administrar o patrimônio imobiliário de determinado grupo familiar, visando a redução da carga tributária, mormente sobre as receitas de locação. Analisando a presente regra prevista na Carta Magna, caso os imóveis sejam objetos de locação/venda, essa integralização sofrerá a incidência do ITBI, haja vista que a atividade preponderante dessa empresa será receitas imobiliárias.
Necessário, todavia, salientar que ao verificar a incidência do ITBI, a primeiro plano pode aparentar que o grupo familiar estará onerando a sua carga tributária, visto que surgirá mais um tributo a ser recolhido. Entretanto, mesmo com a incidência do ITBI a constituição da holding poderá ser viável e vantajosa, uma vez que ao comparar a tributação dos rendimentos auferidas pela empresa, com a tributação auferida pela pessoa física, o valor pago de ITBI poderá compensado com a significativa redução do pagamento de Imposto de Renda.
Sendo assim, necessário muito cuidado antes de se optar ou não por transferir os imóveis para uma holding. Deve-se avaliar o patrimônio, levantar os custos, taxas, tributos e emolumentos para possibilitar uma análise prévia se viável o não o planejamento proposto.
Autor: Diego Viscardi
bom dia,
gostaria de saber se criar uma holding para colocar imoveis dentro, tem incidencia do itbi? Sao terrenos e minha chacara.. Nao sao para escopo e locacao ou venda.. Levando em conta que o interesse de venda futura. Quando comprei a tempo atras, eu paguei pouco.. Hoje já vale muito mais. Meu terreno e chacara estao a venda.. Estao declarado por muito pouco. Mas da para atualizar esse valor.. Mesmo assim, da muita diferença. Qual seria a melhor solucao? Ficar como esta? ou criar a holding e tranferir?
Muito obrigado
Andre Cruz
boa tarde! Tenho um holding. desde 2004 integralizei 5 imoveis, e agora em 2009, comecei a receber aluguel deles, passado os tres anos da integralização nao pago mais o itbi??
Boa tarde …
No caso de aquisição de imóvel; onde a PF adquiriu o imóvel através de contrato particular e já declarou o imóvel no IR, porém sua escritura será lavrada nos dias de hoje em nome da Holding, ja esta declarado no IR, neste caso incide ITBI?
Muito Obrigado,
Boa tarde …
No caso de aquisição de imóvel; onde a PF adquiriu o imóvel através de contrato particular e já declarou o imóvel no IR, porém sua escritura será lavrada nos dias de hoje em nome da Holding, ja esta declarado no IR, neste caso incide ITBI?
Obrigado,
Prezado Junior,
Sim, haverá a incidência do ITBI. Atentar que para essa operação a holding tem que ter “caixa” para justificar a aquisição do imóvel.
Att,
Diego Viscardi
Quando a PF adquirir o imóvel terá de pagar o ITBI, e posteriormente na constituição de uma Holding, a PF poderá incorporar o mesmo imóvel ao capital social da Holding, desde que respeitado as regras da lei, neste caso se não for preponderante a atividade imobiliária, não haverá ITBI
A situação descrita trata-se de um imóvel que foi adquirido pela PF, entretanto, foi escriturado diretamente em nome da holding. Essa aquisição, por ser uma compra e venda comum haverá incidência de ITBI. Não está sendo tratada a questão de integralização, mas sim de compra e venda.
Caso seja integralização de capital, o entendimento quanto a atividade imobiliária preponderante está correta. Mas quando é compra e venda comum, o fato de ter ou não atividade preponderante não impacta na incidência. Uma vez operacionalizado o ato/escritura será devido o ITBI.
Ola boa tarde, tenho uma empresa de administração e locação de imoveis próprios o que caracteriza a incidencia de ITBI na integralização de capital de novos imoveis, a minha pergunta é: tenho outros imóveis que eu gostaria de passar para uma holding familiar para não existir inventários, se criar uma nova empresa que não seja de administração de imóveis próprios e passar estes imóveis, e no futuro daqui a 5 anos juntar as empresas caracterizaria o ITBI ? Os imóveis que quero passar são a casa onde moro e imóvel na praia e sitio e não estão e não seráo alugados. Obrigado
Prezado Paulo,
O fato de aguardar 5 anos não impedirá a incidencia do ITBI quando os imóveis forem “juntados” em uma só empresa. Quando dessa unificação será considerada a receita da empresa que estará recebendo nos mesmos moldes do artigo 156 CF e 37 CTN.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia prezados! Tenho uma dúvida a cerca da Holding: toda vez que a empresa comprar um imóvel, ela é obrigada a aumentar seu Capital Social?Caso a resposta seja ´´SIM“, Se ela comprar um imóvel a cada dois meses, deve fazer uma Alteração Contratual toda vez que for adquirido um novo imóvel ou pode se fazer uma única Alteração Contratual ao fim do ano incluindo todos os imóveis adquiridos ao longo desse ano?
Obrigado
Prezado Pablo,
Não será necessário aumentar o capital social a cada aquisição de imóvel. Atentar somente para o fato da empresa necessitar ter “caixa” para aquisição. Este caixa pode ser receita da própria atividade, mútuos efetuados do sócio para holding ou mesmo capital social que foi integralizado em dinheiro.
Att,
Diego Viscardi
Mas entao…. o correto é em vez da PF comprar o imovel, ela integraliza o dinherio no capital da empresa holdding (para formar o caixa) e dai, essa empresa holding vai ela …comprar o imovel. Seria dessa forma a correta?
Edson,
Em movimentações patrimoniais necessário avaliar a situação concreta para verificar a melhor opção. Não existe situação correta ou incorreta, pois tudo depende do objetivo do cliente e perfil do patrimônio. O seu exemplo é uma opção para ser utilizada, entretanto, haverá pagamento de ITBI, pois a compra e venda é fato gerador de tal tributo.
Att,
Diego
Muito obrigado Diego Viscardi! Sua resposta foi de grande valia. Ficarei atento. Mais uma vez, muito obrigado!
Prezado Diego
Estou com uma duvida, eu tenho uma propriedade rural dentro do perímetro urbano do município, estou com interesse de lotear esta área e vender.
No caso a melhor opção seria abrir uma Holding? Teria que pagar ITBI para transferir o imóvel para a Holding?
Muito Obrigado
Prezado João,
Essa questão é sensível e deve ser bem avaliada. Caso o imóvel seja integralizado e no prazo de 03 anos ocorra alienações e receitas imobiliárias o ITBI será devido. Antes de optar pela constituição ou não necessário avaliar a tributação na PF X Custo de ITBI e tributação na PJ.
Att,
Diego Viscardi
Boa tarde Uma empresa no Super Simples com atividade de serviços de treinamento ou serviços de psicologia pode ser dona de um imóvel?….. Se eu transferir o imóvel de um sócio, pessoa física, para integrar o capita social, sou isento do ITBI?
Caso seja possível, a empresa pode receber valores relativos a locação? Como fica a questão do imóvel no caso de um processo de inventário? São as mesmas regras de pessoa física, ou seja, os filhos e esposa do sócio são herdeiros automáticos? grato
Prezado Wagner,
Uma empresa do Simples pode ser detentora de um imóvel, todavia, é vedado a locação. Por essa vedação, não se recomenda a integralização de bens em empresas do Simples Nacional.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia, estou interessado na constituiçao de uma holding para adm os bens de familia. a minha duvida é a seguinte.
Para a constituiçao desta, havera a incidencia do ITBI.
existem imoveis em cidades diferentes, mas pretendo constituir em uma cidade especifica. existem problemas quanto a isto.
existem imoveis alugados, mas o objeto desta holding, nao sera para venda/ compra e alugar imoveis, cabe a Incidencia do referido Imposto.
Prezado Aurelio, boa tarde
O ITBI será devido se a empresa tiver mais de 50% das receitas oriundas de venda e locação de imóveis. Se existirem imóveis locados e essa a única atividade da empresa, em regra haverá a incidência do ITBI. Todavia, a depender do caso concreto, existem alternativas que podem ser adotadas para tentar minimizar a incidência do ITBI, ou mesmo evitar a incidência.
O fato de existirem imóveis em diversos municípios não tem importância, a empresa será detentora de todos os imóveis.
Att,
Diego Viscardi
Qual seria o CNAE de uma holding administradora de imóveis sem fins imobiliários? Abri uma empresa com CNAE “68.10-2-01 – Compra e venda de imoveis proprios”, “64.63-8-00 – Outras sociedades de participação, exceto holdings” e “68.10.2-02 Aluguel de imovel próprio”. para gerir imoveis somente com fins de planejamento sucessório, os imoveis estão em diferentes cidades, uma cidade aceitou a isenção de ITBI sem questionar, a outra prefeitura me disse que o CNAE está errado e irá indeferir. O CNAE está errado? Obrigada
Vivian,
Necessário avaliar o contrato social e as estratégias que foram pensadas, além de entender melhor a justificativa da prefeitura. Caso tenha interesse, me passe maiores detalhes no e-mail diegoviscardi.adv@outlook.com que conversamos a respeito desse assunto.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia,
Minha mãe é dona de uma empresa que está extinta, e essa empresa possui um imóvel. Meu pai é dono de outros 3 imóveis e não é sócio dessa empresa. Estamos planejando a sucessão. Seria possível reabrir a empresa da minha mãe e integralizar o capital com os imoveis do meu pai sem pagar ITBI? Nesse caso, os filhos poderiam entrar como sócio igualitários, mesmo tendo entrado na empresa contribuindo com muito menos do capital? Por fim, no caso da venda futura, se todos os sócios igualitários, ficariam todos com valores idênticos a serem retirados como dividendos, sem ITBI? Obrigado
Prezado Felippe,
Necessário avaliar o motivo da extinção da empresa, se foi baixada na Junta Comercial, Receita e demais órgãos. Uma vez baixada, a empresa não poderia ser reaberta.
Quanto a questão do ITBI, necessário avaliar mais detalhes do caso concreto para confirmar se teria ou não o recolhimento.
Att,
Diego Viscardi
Boa noite!!!
Diego, tenho uma Holding, cujo os imóveis já estão integralizado, com a cláusula de sucessão. Pergunto na faltas do meu pai o Imoveis passar para os sucessores. Neste caso teremos que fazer alterações contratual passando o Imoveis para os sucessores pagaremos o ITBI novamente, tendo em vista que quando integralizando já foi pago, nesta sucessão pagarei novamente?
Julio,
O fato da holding ter cláusula de sucessão não passará as quotas automaticamente para os sucessores. Essa previsão no contrato é praticamente nula e um erro nos contratos sociais. Mesmo que conste essas cláusulas, se o falecido permanecer como sócio, as quotas somente passarão aos sucessores por processo de inventário.
Na sucessão será devido o ITCMD e não o ITBI.
Att,
Diego Viscardi
Ola Diego, prezado, vendo sua resposta acima onde você diz que as quotas não passarão automaticamente para os sucessores…., lembrei de um artigo seu aqui no site onde copiei o que se segue:
“….Deste modo, com a constituição da holding familiar, todo o patrimônio da pessoa física ou do casal de patriarcas é integralizado no capital social. Posteriormente as quotas sociais dessa sociedade serão transferidas no próprio contrato social (dispensado escritura pública ou contrato particular) aos herdeiros mediante CLÁUSULA DE DOAÇÃO DE COTAS, ficando cada quinhão estabelecido de acordo com a vontade dos doadores. Dessa maneira a sucessão será decidida com os patriarcas ainda em vida…..”
Com a sua resposta totalmente diferente, fiquei confuso. Pois se a holding é para evitar o inventario, então não faz sentido e nem terá efeito fazer a doações de cotas em vida, já que vc disse que: ” somente passará aos sucessores por meio de inventario….”
Seria este um novo entendimento/ interpretação jurídica da situação?
Por favor mestre esclareça esta dúvida.
Edson,
A holding ou qualquer tipo de empresa criada para gerir o patrimônio é um veículo para facilitar a sucessão. Entretanto, para que não ocorra inventário é necessário a doação das quotas da holding, por isso a afirmação no texto: mediante CLÁUSULA DE DOAÇÃO de quotas. Caso ocorra doação em vida o inventário é desnecessário pois o patrimônio já foi transferido aos herdeiros.
Att,
Diego
Boa noite, gentileza se possível me tirar uma dúvida, se a pessoa possui um imóvel alugado em nome da pessoa física, e deseja passar esse imóvel e respectivo contrato de aluguel para pessoa jurídica do qual é sócio, neste caso incidiria o ITBI? Obrigada.
Juliana, boa noite
Nessa operação teria a incidência de ITBI, pois se a empresa tiver somente essa receita, tal receita será preponderante.
Att,
Diego Viscardi
No caso de uma holding onde os detentores das participações desejem doar as cotas para os herdeiros existiria tributação? Isto após três anos de constituída.
Nasser,
Sim, haverá tributação – ITCMD. O prazo de 03 anos é referente ao ITBI.
Diego Viscardi
Eu e meus irmãos formamos uma Holding patrimonial. Tenho imóvel apenas meu na PF e quero transferir para a holding. Pergunto:
1- Há isenção do ITBI? (A holding naonão é para locação e comércio de imoveis)
2- O bem em questão adquiri há 18 anos e o valor de escritura está muito abaixo do real, haverá IR sobre ganho de capital se eu transferir pelo valor de mercado de hoje?
Renato,
Para responder a seu questionamento, necessário entender melhor o cenário. Em regra, se a empresa não terá receita imobiliárias, não haverá ITBI. Se transferir pelo valor de mercado, haverá incidencia de IR.
Diego Viscardi
boa tarde! Tenho um holding. desde 2004 integralizei 5 imoveis, e agora em 2009, comecei a receber aluguel deles, passado os tres anos da integralização nao pago mais o itbi??
Prezado Carlos,
Necessário avaliar o caso concreto para responder a seu questionamento. No seu caso, possivelmente o prazo que deverá ser observado é 2 anos antes da integralização e 2 anos posteriores para que a Prefeitura possa auferir as receitas da empresa.
Att,
Diego Viscardi
Ola,
Ao constituir uma Holding e integralizar o capital social através de imóveis, o valor do capital social devera ser o mesmo dos imóveis ou não necessariamente?
Angélica,
Necessário avaliar o caso concreto. Não existe uma regra quanto a valores, dependendo muito da situação e objetivo buscado.
Att,
Diego Viscardi
Boa tarde, após a constituição de uma holding familiar Rural, a próxima fazenda que eu for adquirir posso comprar diretamente pelo CNPJ da Holding? e integralizar essa nova terra no capital social da Holding?
Muito obrigada,
Prezada,
A aquisição da fazenda pode ser feita diretamente pela holding ou não, depende muito da situação concreta e objetivo. As duas opções são possíveis.
Att,
Diego Viscardi
Diego, Boa tarde. Parabéns pelo artigo e valiosas orientações.
Estou contituindo um holding (CNAE 6462-0/00 Holdings de instituições não financeiras) e pretendo iniciar a empresa com capital social de R$10.000: tendo eu 96% das cotas, minha esposa 3% e nosso filho menor incapaz 1% (este será representado pelos pais).
Antes de integralizar um imóvel pretendo fazer doação de 64% das minhas cotas para minha esposa e 32% para nosso filho, com cláusula de usufruto.
Entendo que haverá incidência de ITCMD sobre R$6.400 na parcela das cotas doadas a minha esposa e sobre R$3.200 doados ao nosso filho, confere?
Agora minha questão é: quando eu integralizar um imóvel que está escriturado por R$300.000 haverá algum valor de ITCMD devido?
Fiquei na dúvida pois o usufruto será meu mas as cotas serão da minha esposa (67%) e do nosso filho impúbere representado (33%) no momento da integralização.
Bom dia Diego
Na integralização dos imóveis foram colocados o valor que estava na declaração do imposto de renda, ou seja, valor inferior ao do mercado, quanto registrado o contrato, o cartorio está emitindo uma guia de informação para laudo da isenção do ITBI e avaliação dos imóveis, os quais foram acima do que do estava no contrato, os emolumentos foram auferidos de acordo com a avaliação da Prefeitura, isso procede?
Clodoaldo,
Quanto ao calculo dos emolumentos pelo valor de avaliação da Prefeitura, isto procede, será sempre pelo maior valor. Quanto a emissão da guia, necessário avaliar o caso concreto para ponderar.
Att,
Diego
Edson Silva
Tenho participacao em algumas empresas e imoveis com 4 socios , posso integralizar em uma holding empresa e imoveis ?
Oi Diego, boa tarde!
Meu pai deseja constituir uma holding familiar integralizando alguns imóveis, bem como pretende colocar no objeto social outras atividades além da administração de bens imóveis próprios. Neste caso, se passar os três anos previsto no CTN, sem qualquer venda ou locação dos imóveis haverá incidência do ITBI? Caso haja venda ou locação de algum destes imóveis após 05 anos da integralização há como o fisco tributar?
Prezado Igor,
Encaminhei a resposta em seu e-mail.
Att,
Diego Viscardi
Tenho vários imóveis na PF. Quando foram adquiridos, foram pagos o ITBI na pessoa física. Agora pretendo transferi-los para uma Holding familiar na intenção de diminuir a carga tributária de aluguéis e planejamento sucessório. Neste caso, Ao integralizar o capital com estes bens, tenho que novamente pagar o ITBI já que o faturamento da holding é exclusiva de aluguéis? A final é pra isso que serve imóveis, não!? Caso afirmativo, e se eu constituir a holding não constando no contrato social a locação de imóveis, integralizar o capital com esses imóveis, e a locação de fato for feita por outra empresa a qual a holding tem participação, teria da mesma forma a insidencia do ITBI?
Me parece um contra senso pagar novamente um tributo que já foi pago, simplesmente porque simplesmente transferiu a administração desse imóvel para a PJ na qual você é proprietário, além do mais, toda Holding patrimonial que envolva bens imóveis, tem por finalidade auferir renda em algum momento, seja pela compra e venda ou locação. Isso me parece claro e portanto também não faz sentido pedir isenção de ITBI a prefeitura porque em algum momento esses imóveis vão gerar renda imobiliária!
Prezado José, bom dia
Em resposta a seu questionamento, envio abaixo breves considerações.
No seu exemplo, a empresa terá como atividade preponderante as receitas imobiliárias, então, nesse caso terá a incidência do ITBI. Caso não conste o objeto social da locação/venda de imóveis a empresa não poderá se aproveitar das alíquotas e base do lucro presumido, tributando toda as receitas, como receitas não operacionais.
Att,
Diego Viscardi
Em relação a Holding familiar tenho duas duvidas: 1° após receber a isenção de ITBI sobre os bens integralizados, posso ter outras receitas (sem ser locação/venda de imoveis) para geração de caixa na PJ, sem correr o risco de perder o beneficio? 2° bens que nao foram objetos de integralização com Isenção de ITBI, no caso comprados com caixa da PJ, podem auferir receita de compra e venda/aluguel, sem prejudicar o beneficio dos bens isentados do ITBI?
Bruno,
A empresa poderá ter qualquer tipo de receita, somente não poderá ter atividade preponderante imobiliária. Caso tenha irá disparar a cobrança de ITBI sobre todos os imóveis.
Att,
Diego Viscardi
Tendo em vista que o legislador tem um objetivo ao produzir uma norma, imagino, diante de alguns estudos, que neste caso a pretensão seria aquecer a economia, incentivar a livre iniciativa, geração de empregos , entre outros, o que justifica a renúncia do tributos,em favor de alguns e em detrimento da sociedade em geral.
Diante dessa situação, gostaria de saber se incide o ITBI nos casos em que a empresa tenha apenas e tão somente a atividade de “Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária” – CNAE 68.22-6-00, com a finalidade apenas de resguardar os seus bens familiares, sem gerar nenhuma receita empresarial? Sem, assim, atender ao “principio da finalidade”, objetivado pelo legislador constituinte e pelo legislador infraconstitucional.
Dalva,
Caso a empresa não tenha nenhuma atividade – receita, a jurisprudência majoritária entende pela não incidência do ITBI.
Att,
Diego Viscardi
Prezado Diego!
Tenho alguns imoveis declarados porém não registrados em cartório, mas todos tem contrato de compra, as dúvidas são: Posso integraliza-los na abertura de uma Holding Familiar sem estarem registrados? Posso registrar direto na Holding e ter isenção do ITBI? Terei que pagar ITBI se vender algum deles?
Desde já agradeço.
Lucimar,
Para avaliar a incidência ou não do ITBI, necessário avaliar os contratos e os objetivos futuros após a integralização. A regra é que se a empresa tiver como atividade preponderante receitas imobiliárias, haverá o pagamento do tributo.
Att,
Diego Viscardi
Olá, bom dia!
Em relação a base de calculo do ITBI, será considerado o valor contábil do imóvel ou o valor de mercado? Pergunto isso porque a integralização do capital social será pelo valor contábil, lançado na declaração de IRPF. Mas gostaria de saber qual será a base de cálculo para fins de ITBI. Muito obrigada.
Barbara,
Para fins de recolhimento de ITBI sempre será considerado o maior valor.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia,
Este maior valor será considerado a avaliação da prefeitura?
Ou considera-se a brecha em que o Supremo abriu as prefeituras;
“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2° do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
Elias,
A decisão do STF trabalhou a questão de ágio de subscrição. Não avançou nas diferenças de valores integralizados e valor de avaliação das prefeituras. Então, apesar de uma aparente brecha, a decisão pode não ter uma interpretação correta, e as prefeituras continuarem a cobrança de ITBI sobre o valor de avaliação.
Att,
Diego Viscardi
Olá Diego,
No caso de uma holding já constituída com bens integralizados, pais são os cotistas e os filhos herdeiros.
Na morte dos pais e transferência das quotas para os filhos é devido o ITCMD.
– Qual a base de cálculo do patrimônio para incidir o ITCMD? (contrato social, declaração IR, valor venal dos bens)
– Caso a empresa e os filhos não tenham caixa para pagar o ITMCD, o que acontece?
Obrigado!
Luiz,
A base de cálculo do ITCMD possui variação de estado para estado. A regra é que a base será o valor patrimonial das quotas, avaliado a valor de mercado. Importante avaliar o caso concreto para verificar as possibilidades de minimizar os impactos nessa operação.
Enquanto não quitado o ITCMD o inventário não será concluído.
Att,
Diego Viscardi
Boa tarde!
Tenho uma propriedade de família que é alugada para um posto e para pagar menos imposto quero abrir a holding. Neste caso, pago o ITBI para transferir para PJ? Os demais imoveis que não são locados não pago?
Gislaine,
Em regra haverá incidência do ITBI nessa integralização, pois a empresa possuirá atividade preponderante imobiliária. Entretanto, importante analisar o caso concreto para que se tenha uma visão global e pensar em alternativas para minimizar os impactos do ITBI.
Att,
Diego Viscardi
Olá, Diego.
1. Qual seria uma visão global e alternativa para minimizar os impactos do ITBI em uma integralização numa holding que tenha predominância imobiliária?
2. Se a holding com atividade também de de participações/ investimentos tiver uma controlada que administre os bens dessa mesma holding dentro do período de 2 anos, ela receberia por exemplo distribuição de lucros da controlada (referente aos alugueis)…seria essa uma das alternativas para minimizar o tributo? se preferir me envia e-mail, obrigado amigo. mmpaulopavan@gmail.com
Paulo,
Acerca da melhor estratégia para não recolhimento do ITBI, necessário avaliar o caso concreto e as possibilidades que podem ser criadas. A sua ideia é uma alternativa.
Importante também ter o conhecimento acerca da recente decisão do RE 796.376 STF que discute a incidencia de ITBI, o que pode também impactar nas alternativas.
Att,
Diego Viscardi
Diego, como vai?
Gostaria de tirar uma dúvida, que provavelmente não guarda pertinência temática com o do artigo.
Por que, em geral, a praxe é constituir uma Holding Imobiliária com capital social com valor pífio, mediante subscrição e realização em DINHEIRO para, depois, em ato posterior, integralizar os imóveis através de aumento de capital?
Por que não fazer a constituição subscrevendo e realizando o capital já com os imóveis que seriam transferidos à Holding em ato posterior? Tem algum detalhe tributário que desconheço ou uma pratica do mercado?
Obrigado.
Rafael,
Isso depende do caso concreto, mas eu particularmente não faço nesse “modelo”. Nada impede que já integralize o capital com os imóveis desde o inicio.
Att,
Diego Viscardi
Dr. Diego
A partir de quando eu começo a contar o períodd de 2 ou 3 anos. A partir do registro do contrato na Junta Comercial ou da data do registro na matrícula do imóvel?
Obrigado
Alexandre
Alexandre,
Necessário avaliar a legislação de cada município. Existem entendimentos diversos, uma vez que é o ITBI é um tributo de competência municipal. Alguns entendem como a data do contrato, outras como matrícula e outros ainda, como a data da concessão da não incidência.
Att,
Diego Viscardi
Prezado Diego, rendimentos financeiros provenientes de ações ou fundos imobiliários que sejam superiores a 50% das receitas da PJ, eximem esta da incidencia do ITBI? Obrigado
Paulo,
Sim, qualquer tipo de receita que não seja imobiliária pode caracterizar a não incidência do ITBI. Entretanto, algumas prefeituras criam dificuldades nesse processo.
Att,
Diego Viscardi
Tenho uma holding imobiliária com outros membros da família e gostaria de comprar um imóvel de leilão judicial. A imobiliária tem caixa para pagar a vista e eu gostaria de comprar o imóvel para mim depois fora da holding. Eu preciso de financiamento bancário, então a imobiliária compraria a vista em um leilão e depois venderia para mim, mas eu vou comprar com financiamento imobiliário. Nesse caso pago 2 itbi’s? É possível por ser uma intermediária a imobiliária comprar e não fazer a transferência da posse para ela, e na venda para mim fazer a transferência da posse direta do detentor do imóvel antes do leilão para mim direto? A ideia seria pagar apenas 1 itbi e não 2.
Obrigado
Rubens,
Em relação a seu questionamento, necessário entender melhor o caso concreto pois existem algumas estratégias que podem ser tomadas com objetivo de evitar o pagamento de dois ITBI.
Fico à disposição para falarmos e alinhar eventuais estratégias.
Att,
Diego Viscardi
Como poderia contratar seu serviços para constituir uma holding familiar? Eu não tenho intenção de compra e venda de imóveis. Porém possui 10 lojas, onde recebo aluguel como pessoa física. Quero fazer a holding, para reduzir o IR e facilitar a transmissão para meus 2 filhos . A minha esposa já irá entrar na holding com 50% das cotas, e cada filho com 1 cota. 21-996652131
Ribber,
Em relação a contratação, em casos similares fazemos uma reunião inicial para entender o cenário de forma mais detalhada. Após, avaliamos as alternativas e preparamos nossa proposta de honorários para atuação e condução do trabalho de constituição da holding e regularização dos imóveis.
Fico à disposição para falarmos.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia. Excelente artigo. Tenho um questionamento:
É possível que o um sujeito realize aporte de bens a Holding após ter “saído” da sociedade, ou seja, após ter realizado doação das cotas sociais com reserva de usufruto? Ele poderia aportar sem pagamento do ITBI mesmo sem estar mais como sócio?
Bruno,
Necessário entender o caso concreto para avaliar as formas de transmissão desses aportes. Existem formas diferentes de aportes que podem ou não incidir o ITBI, por isso necessário entender a situação para verificar a forma mais eficaz, seja em termos operacionais, seja em termos tributários.
Fico à disposição para falarmos em relação ao caso concreto.
Att,
Diego Viscardi
Olá Dr. Diego,
Existe a possibilidade de um pessoa física dar seu imóvel em usufruto a uma PJ na qual a própria pessoa tenha participação societária(holding familiar) e consequentemente tributar os rendimentos de aluguel por exemplo na PJ?
Elias,
Conforme legislação civil/societária, todo ativo passível de monetização e avaliação é possível que seja transferido a sociedade a título de integralização. Assim, o usufruto é um direito e se passível de avaliação, possível a transmissão.
Att,
Diego
GOSTARIA DE TRANSFORMA MINHA MEI EM LTDA.
OBJETO SOCIAL ATUAL É DE TRANSPORTE, PROMOÇOES E EVENTOS.
GOSTARIA DE ACRESCENTAR O RAMO DE POUSADA E PENSÃO.
VOU INTEGRALIZAR O CAPITAL COM IMOVEIS QUE SERÃO UTILIZADOS COMO HOSPEDARIA.
PERGUNTA :
1-) O NOVO OBJETO SOCIAL – IMPLICARIA NO PAGAMENTO DE ITBI NOS IMOVEIS INTEGRALIZADOS?
Marcos,
Após a Repercussão Geral 796 STF, a questão do ITBI ficou delicada. Importante avaliar o entendimento do municipio para que possamos afirmar pela incidência ou não. Em regra geral, após a repercussão acima citada, pouco importa a atividade preponderante da empresa.
Att,
Diego
Boa tarde, Dr. Diego.
Tenho dois questionamentos, caso possa responder ficaria grato.
O simples fato de o CNAE da empresa ser o “6810-2/01 Compra e venda de imóveis próprios” já caracterizaria frente à prefeitura a incidência do ITBI mesmo que não seja auferida renda nos próximos 3 anos seguintes à integralização do imóvel?
Se uma empresa que já possui um imóvel integralizado com o CNAE “4511-1/01 Comércio a varejo de automóveis, camionetas e utilitários novos” encerra a atividade econômica e muda para o 6810-2/01 há alguma implicação tributária em relação ao imóvel?
Luiz,
Para responder a seu questionamento, importante avaliar o caso concreto de forma global. Em tese o simples objeto social de compra e venda não é fato gerador de ITBI. Mas importante avaliar, pois após a decisão do STF que discutiu essa incidência algumas regras e premissas foram alteradas.
Att,
Diego Viscardi
Bom dia Diego. A preponderância para caracterizar a não incidência de ITBI é sobre a receita ou sobre o lucro das atividades? Estou trabalhando para criar uma holding com imóveis que geram renda de aluguel e também com uma atividade agropecuária que gera receita maior que os alugueis gerados pelos imóveis? Nesse caso fico isento do ITBI? Obrigado,
Para avaliar a questão da incidência ou não do ITBI, importante entender o cenário concreto de forma mais profunda. Importante saber também o munícipio em que os imóveis estão situados, pois conforme recente decisão do STF alguns pontos acerca do ITBI foram alterados.
Att,
Diego Viscardi
Boa tarde, tenho uma duvida. Tenho uma imobiliaria pessoa juridica, a 3 anos no mercado já, onde a receita é 100% de corretagem na venda de imóveis de terceiros. Mas eu tenho varios imoveis na PF e na minha declaração de IR. Gostaria de saber se posso utilizar esta minha empresa ja constituida do simples para passar todos os meus bens para a empresa? Vou pagar ITBI neste caso? A tributação da empresa vai desenquadrar do simples para lucro presumido né? Alguns imoveis irei integralizar capital e outros talvez em estoque para posterior venda, se eu locar so poderia locar o que estiver no imobilizado né? e ainda continuarei tendo como principal renda a comissão de venda de imoveis de terceiros.
Obrigada desde já.
No aguardo
Prezada Sandra,
Em resposta ao questionamento abaixo, importante avaliar o caso concreto com mais detalhes para estruturar a estratégia mais adequada. Em termos gerais, após a Repercussão Geral 796 do STF, pouco importa atividade preponderante da empresa, sendo devido ITBI caso ocorra diferença de valores, entre o valor integralizado e o valor avaliado pelas Prefeituras.
Fico à disposição.
Att,
Diego
Se a Holding fizer a integralização dos bens pelo valor dos bens constantes na declaração do IRPF, e ela poderá depois fazer reavaliação dos bens? Qual a implicação tributaria para esse caso.
Nildemar,
Para responder a seu questionamento, necessário ter acesso aos dados do caso concreto. A reavaliação dos bens, desde que justificada é permitida, entretanto, importante entender o objetivo dessa reavaliação.
Att,
Diego Viscardi