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Holding Familiar/Patrimonial: O ITBI na integralização de imóveis

O ITBI é um tributo de competência municipal, que tem como fato gerador a transmissão, ‘‘inter vivos’’, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis.

Sendo assim, na transmissão de bens imóveis para uma holding familiar mediante integralização de capital haverá incidência de ITBI?

Para resposta a esse questionamento necessário avaliar o caso concreto sobre duas perspectivas: se a empresa terá ou não receita preponderante oriunda de atividades imobiliárias.

Pois bem, o direito da não incidência do ITBI encontra espeque legal na dicção inserta no artigo 156, § 2ª da Carta Magna.

2º – O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Tem-se que a regra constitucional e legal é de não incidência. A exceção que enseja incidência do ITBI, somente ocorre quando fica demonstrada, pelo ente tributante, que a atividade exercida pela contribuinte seja preponderantemente imobiliária.

Neste sentido, relevante destacar os dizeres insertos no Código Tributário Nacional acerca da caracterização da atividade preponderante, mormente no artigo 37, §§§ 1º, 2º, 3º a seguir descritos:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

Importante observar que a conjugação dos parágrafos 2º e 3º do artigo 37 do CTN, possibilita concluir que as holdings fazem jus à imunidade condicionada, pois, após a integralização e concessão pelas Prefeituras do reconhecimento da não incidência, uma vez verificada a preponderância de locação compra e venda será devido o ITBI.

Cumpre observar que a lei exige a demonstração de ser a renda obtida com a locação e administração de imóvel superior a 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores à aquisição, ou nos três anos seguintes, sendo vedado à Administração recorrer ao mero exame de probabilidade.

Não havendo comprovação de a atividade preponderante da empresa é a compra, venda e locação de imóveis, é indevida a eventual incidência do ITBI, que, todavia, poderá ser cobrado, caso seja constatada a preponderância das receitas da sociedade seja a compra/venda e locação de imóveis.

CUIDADO: Caso a holding tenha a não incidência do ITBI reconhecida quando da constituição e venha no período de 3 anos, (2 anos caso a empresa já existia no momento da integralização), auferir rendas imobiliárias, o ITBI será devido sobre todos os imóveis integralizados e não somente sobre o imóvel objeto da locação ou venda.

Por outro lado, a holding poderá ser constituída com o escopo de administrar o patrimônio imobiliário de determinado grupo familiar, visando a redução da carga tributária, mormente sobre as receitas de locação. Analisando a presente regra prevista na Carta Magna, caso os imóveis sejam objetos de locação/venda, essa integralização sofrerá a incidência do ITBI, haja vista que a atividade preponderante dessa empresa será receitas imobiliárias.

Necessário, todavia, salientar que ao verificar a incidência do ITBI, a primeiro plano pode aparentar que o grupo familiar estará onerando a sua carga tributária, visto que surgirá mais um tributo a ser recolhido. Entretanto, mesmo com a incidência do ITBI a constituição da holding poderá ser viável e vantajosa, uma vez que ao comparar a tributação dos rendimentos auferidas pela empresa, com a tributação auferida pela pessoa física, o valor pago de ITBI poderá compensado com a significativa redução do pagamento de Imposto de Renda.

Sendo assim, necessário muito cuidado antes de se optar ou não por transferir os imóveis para uma holding. Deve-se avaliar o patrimônio, levantar os custos, taxas, tributos e emolumentos para possibilitar uma análise prévia se viável o não o planejamento proposto.

Autor: Diego Viscardi

23 Comments

  1. Andre Cruz

    bom dia,

    gostaria de saber se criar uma holding para colocar imoveis dentro, tem incidencia do itbi? Sao terrenos e minha chacara.. Nao sao para escopo e locacao ou venda.. Levando em conta que o interesse de venda futura. Quando comprei a tempo atras, eu paguei pouco.. Hoje já vale muito mais. Meu terreno e chacara estao a venda.. Estao declarado por muito pouco. Mas da para atualizar esse valor.. Mesmo assim, da muita diferença. Qual seria a melhor solucao? Ficar como esta? ou criar a holding e tranferir?
    Muito obrigado
    Andre Cruz

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  2. Junior Leite

    Boa tarde …
    No caso de aquisição de imóvel; onde a PF adquiriu o imóvel através de contrato particular e já declarou o imóvel no IR, porém sua escritura será lavrada nos dias de hoje em nome da Holding, ja esta declarado no IR, neste caso incide ITBI?

    Muito Obrigado,

    Reply
  3. Junior Leite

    Boa tarde …
    No caso de aquisição de imóvel; onde a PF adquiriu o imóvel através de contrato particular e já declarou o imóvel no IR, porém sua escritura será lavrada nos dias de hoje em nome da Holding, ja esta declarado no IR, neste caso incide ITBI?

    Obrigado,

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Junior,

      Sim, haverá a incidência do ITBI. Atentar que para essa operação a holding tem que ter “caixa” para justificar a aquisição do imóvel.

      Att,
      Diego Viscardi

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    2. Mias Contabilidade

      Quando a PF adquirir o imóvel terá de pagar o ITBI, e posteriormente na constituição de uma Holding, a PF poderá incorporar o mesmo imóvel ao capital social da Holding, desde que respeitado as regras da lei, neste caso se não for preponderante a atividade imobiliária, não haverá ITBI

      Reply
      1. Diego Viscardi (Post author)

        A situação descrita trata-se de um imóvel que foi adquirido pela PF, entretanto, foi escriturado diretamente em nome da holding. Essa aquisição, por ser uma compra e venda comum haverá incidência de ITBI. Não está sendo tratada a questão de integralização, mas sim de compra e venda.
        Caso seja integralização de capital, o entendimento quanto a atividade imobiliária preponderante está correta. Mas quando é compra e venda comum, o fato de ter ou não atividade preponderante não impacta na incidência. Uma vez operacionalizado o ato/escritura será devido o ITBI.

        Reply
  4. paulo Tryfon

    Ola boa tarde, tenho uma empresa de administração e locação de imoveis próprios o que caracteriza a incidencia de ITBI na integralização de capital de novos imoveis, a minha pergunta é: tenho outros imóveis que eu gostaria de passar para uma holding familiar para não existir inventários, se criar uma nova empresa que não seja de administração de imóveis próprios e passar estes imóveis, e no futuro daqui a 5 anos juntar as empresas caracterizaria o ITBI ? Os imóveis que quero passar são a casa onde moro e imóvel na praia e sitio e não estão e não seráo alugados. Obrigado

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    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Paulo,

      O fato de aguardar 5 anos não impedirá a incidencia do ITBI quando os imóveis forem “juntados” em uma só empresa. Quando dessa unificação será considerada a receita da empresa que estará recebendo nos mesmos moldes do artigo 156 CF e 37 CTN.

      Att,
      Diego Viscardi

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  5. Pablo Rander

    Bom dia prezados! Tenho uma dúvida a cerca da Holding: toda vez que a empresa comprar um imóvel, ela é obrigada a aumentar seu Capital Social?Caso a resposta seja ´´SIM“, Se ela comprar um imóvel a cada dois meses, deve fazer uma Alteração Contratual toda vez que for adquirido um novo imóvel ou pode se fazer uma única Alteração Contratual ao fim do ano incluindo todos os imóveis adquiridos ao longo desse ano?
    Obrigado

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    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Pablo,

      Não será necessário aumentar o capital social a cada aquisição de imóvel. Atentar somente para o fato da empresa necessitar ter “caixa” para aquisição. Este caixa pode ser receita da própria atividade, mútuos efetuados do sócio para holding ou mesmo capital social que foi integralizado em dinheiro.

      Att,
      Diego Viscardi

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  6. Pablo Rander

    Muito obrigado Diego Viscardi! Sua resposta foi de grande valia. Ficarei atento. Mais uma vez, muito obrigado!

    Reply
  7. João Henrique

    Prezado Diego

    Estou com uma duvida, eu tenho uma propriedade rural dentro do perímetro urbano do município, estou com interesse de lotear esta área e vender.
    No caso a melhor opção seria abrir uma Holding? Teria que pagar ITBI para transferir o imóvel para a Holding?

    Muito Obrigado

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado João,

      Essa questão é sensível e deve ser bem avaliada. Caso o imóvel seja integralizado e no prazo de 03 anos ocorra alienações e receitas imobiliárias o ITBI será devido. Antes de optar pela constituição ou não necessário avaliar a tributação na PF X Custo de ITBI e tributação na PJ.

      Att,
      Diego Viscardi

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  8. WAGNER RODRIGUES

    Boa tarde Uma empresa no Super Simples com atividade de serviços de treinamento ou serviços de psicologia pode ser dona de um imóvel?….. Se eu transferir o imóvel de um sócio, pessoa física, para integrar o capita social, sou isento do ITBI?
    Caso seja possível, a empresa pode receber valores relativos a locação? Como fica a questão do imóvel no caso de um processo de inventário? São as mesmas regras de pessoa física, ou seja, os filhos e esposa do sócio são herdeiros automáticos? grato

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Wagner,

      Uma empresa do Simples pode ser detentora de um imóvel, todavia, é vedado a locação. Por essa vedação, não se recomenda a integralização de bens em empresas do Simples Nacional.

      Att,
      Diego Viscardi

      Reply
  9. Aurelio carlosOctaviani luis

    Bom dia, estou interessado na constituiçao de uma holding para adm os bens de familia. a minha duvida é a seguinte.
    Para a constituiçao desta, havera a incidencia do ITBI.
    existem imoveis em cidades diferentes, mas pretendo constituir em uma cidade especifica. existem problemas quanto a isto.
    existem imoveis alugados, mas o objeto desta holding, nao sera para venda/ compra e alugar imoveis, cabe a Incidencia do referido Imposto.

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Aurelio, boa tarde

      O ITBI será devido se a empresa tiver mais de 50% das receitas oriundas de venda e locação de imóveis. Se existirem imóveis locados e essa a única atividade da empresa, em regra haverá a incidência do ITBI. Todavia, a depender do caso concreto, existem alternativas que podem ser adotadas para tentar minimizar a incidência do ITBI, ou mesmo evitar a incidência.
      O fato de existirem imóveis em diversos municípios não tem importância, a empresa será detentora de todos os imóveis.

      Att,
      Diego Viscardi

      Reply
  10. Vivian

    Qual seria o CNAE de uma holding administradora de imóveis sem fins imobiliários? Abri uma empresa com CNAE “68.10-2-01 – Compra e venda de imoveis proprios”, “64.63-8-00 – Outras sociedades de participação, exceto holdings” e “68.10.2-02 Aluguel de imovel próprio”. para gerir imoveis somente com fins de planejamento sucessório, os imoveis estão em diferentes cidades, uma cidade aceitou a isenção de ITBI sem questionar, a outra prefeitura me disse que o CNAE está errado e irá indeferir. O CNAE está errado? Obrigada

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Vivian,

      Necessário avaliar o contrato social e as estratégias que foram pensadas, além de entender melhor a justificativa da prefeitura. Caso tenha interesse, me passe maiores detalhes no e-mail diegoviscardi.adv@outlook.com que conversamos a respeito desse assunto.

      Att,
      Diego Viscardi

      Reply
  11. Felippe

    Bom dia,

    Minha mãe é dona de uma empresa que está extinta, e essa empresa possui um imóvel. Meu pai é dono de outros 3 imóveis e não é sócio dessa empresa. Estamos planejando a sucessão. Seria possível reabrir a empresa da minha mãe e integralizar o capital com os imoveis do meu pai sem pagar ITBI? Nesse caso, os filhos poderiam entrar como sócio igualitários, mesmo tendo entrado na empresa contribuindo com muito menos do capital? Por fim, no caso da venda futura, se todos os sócios igualitários, ficariam todos com valores idênticos a serem retirados como dividendos, sem ITBI? Obrigado

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Prezado Felippe,

      Necessário avaliar o motivo da extinção da empresa, se foi baixada na Junta Comercial, Receita e demais órgãos. Uma vez baixada, a empresa não poderia ser reaberta.
      Quanto a questão do ITBI, necessário avaliar mais detalhes do caso concreto para confirmar se teria ou não o recolhimento.

      Att,
      Diego Viscardi

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  12. Julio cesar

    Boa noite!!!
    Diego, tenho uma Holding, cujo os imóveis já estão integralizado, com a cláusula de sucessão. Pergunto na faltas do meu pai o Imoveis passar para os sucessores. Neste caso teremos que fazer alterações contratual passando o Imoveis para os sucessores pagaremos o ITBI novamente, tendo em vista que quando integralizando já foi pago, nesta sucessão pagarei novamente?

    Reply
    1. Diego Viscardi (Post author)

      Julio,

      O fato da holding ter cláusula de sucessão não passará as quotas automaticamente para os sucessores. Essa previsão no contrato é praticamente nula e um erro nos contratos sociais. Mesmo que conste essas cláusulas, se o falecido permanecer como sócio, as quotas somente passarão aos sucessores por processo de inventário.
      Na sucessão será devido o ITCMD e não o ITBI.

      Att,
      Diego Viscardi

      Reply

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